房地产典当估价之收益还原法

2016-06-26   点击量：3572 来源：圣鑫典当

        收益还原法：当典当房地产不具有市场比较法评估条件时，如有收益或潜在收益，可用收益还原法评估。但对于在建工程为了遵守保守原则不可采用此种方法。


        收益还原法是运用适当资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产的一种估价方法。它是基于预期原理，即未来收益权利的现时价值。收益还原法中的纯收益与还原利率，求取时均需具备各种准确的参数。若对某些参数不能确定时，应尽可能放弃用收益还原法。且由于利率、通货膨胀、经济周期性变化对房地产的影响，加之目前我国房地产经营受许多非市场因素的影响较大，缺乏市场真实性，起伏不稳，与公式成立的假定情况相距甚远，特别在考虑抵押期限情况下，对未来市场预测就带有更大的不可知性，因此在进行房地产典当评估时应慎用收益法。

        采用收益法评估房地产价格通常采用下列步骤：
        （1）估算估价对象未来各年的潜在毛收入。即假设估价对象在充分利用、无空置时的年总收入。（2）估算价对象未来各年的有效毛收入。即在潜在毛收入的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置、拖欠租金等损失后，实际所能获得的年总收入。（3）估算价对象未来各年的运营费用。即在房地产的使用过程中为取得经营收益所花费的各种费用，包括营业成本、营业费用、财务费用、管理费用、税金及附件费以及经营者利润等。（4）计算估价对象未来各年的净收益，即有效年收入中减去各种运营费用得到的，由使用房地产所产生的收益。（5）确定报酬率。即投资者投资同类房地产所获得的投资回报与所投入的资本的比率。（6）确定收益年限。即估价对象自估价时点起至未来可获得收益的年数。（7）选择报酬资本化法公式。即将各年净收入收益采用适当方式进行资本化还原的具体公式。假设估价对象在未来使用年限（有限年）内，每年可获得稳定的年净收益，且各年的报酬率保持不变，确定报酬资本化法的计算公式为：V=A/Y[1-1/(1+Y)n次方]；其中V：房地产价格；A：年净收益；Y：报酬率；n：收益期限，自估价时点起至未来可获得收益时间。房产典当，汽车典当：http://www.cdsxdd.com/