房地产典当估价之成本估价法

2016-06-26   点击量：3610 来源：圣鑫典当

        成本估价法：成本法是先求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其产生所必须的费用而决定。成本法适用的对象是新近开发建设、可以建设重新开发建设或者疾患开发建设的房地产。


        运用成本法估价一般分为4个步骤进行：（1）搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；（2）测算重新购建价格；（3）测算折旧；（4）求取积算价格。


        房地产价格通常由如下七大项构成：（1）土地取得成本；（2）开发成本；（3）管理费用；（4）投资利息；（5）销售费用；（6）销售税费；（7）开发利润。


        成本法的基本公式为：房地产价格=重新购建价格-折旧。成本法适用于新开发土地的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润。在心间房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税务局费+开发利润。在旧房地开发的情况下，成本法的基本公式为：旧房地价格=房地的重新购建价格-建筑物的折旧或者旧房地价格=土地重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。


        重新购建价格是指建设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必须的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必须的支出和应获得的利润。根据建筑物重新建造方式的不同，建筑物的重新购建价格分为重置价格和重建价格。建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法、求取，也可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。求取建筑物重新购建价格的具体方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。


        建筑物的折旧估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。求取建筑物折旧的方法主要由年限法、市场提取法和分解法。


        一般在建工程典当贷款大多采用成本法，因为在建工程只对特定需求者有吸引力，故变现较难，所以对其价值的确定要体现保守原则，只能以其所需的必要成本为依据。但现实生活中房地产价格多取决于其效用，而非花费的成本，也就是说房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高，因而在房地产典当价格评估中较少采用成本法。运用成本法应注意以下几点：

        1、在建工程分割典当时应注意进行修正。不同楼层、不同用途部分的在建工程造价可以是一致的，但由于楼面地价、建筑分摊等是不同的，其市场价值却是不同的。因此在以整个在建工程向同一典当行典当时直接运用重置成本法是可行的，但是将在建工程分割典当而要求分割评估时，应注意楼面地价与建筑分摊方面的修正。


        2、运用成本法时应采用的重置成本法。成本法评估并非对房地产成本的简单审计，而是根据房地产生产费用的替代原理推算该房地产的价值。有人以预决算书或财务报表求算在建工程的价值，这是不可取的，因为这只是反映了在建工程的实际和历史的投资成本，但却不能反映在建工程的社会平均的和现实的成本，而典当价值的实现却是以社会平均现价值为基础，超量的投资并不能带来超额的回报。因此在估价时应采用重置成本法。


        考虑房地相关性原则。成本法是遵循房地分离评估的原则的，即分别评估建筑物与土地的重置成本，再将两种相加就得到成本估价法所估计的市场价格，但由于建筑物与基地共同创造了房地产的价值和使用价值。虽分离估价，其间依然存在着不可分割的相关性，凭借基地条件分析更可以肯定建筑物价值存在的理由。所以在运用成本法进行评估时，既要遵守分离评估原则，又要注意考虑房地之间的相关性。房产典当，汽车典当：http://www.cdsxdd.com/