其他情况房地产典当

2016-06-29   点击量：2641 来源：圣鑫典当

        一、房地产典当，当户可以将几宗房地产一并典当，也可以将一宗房地产分割典当。以两宗以上房地产一并典当设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，若当户和典当行另有约定的，从其约定。以一宗房地产分割典当的，首次典当设立抵押权后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次向同一典当行申请当金，但不得超出其余额部分。房地产已典当设立抵押权的，再次典当前，当户应将抵押事实明示拟接受抵押的典当行，但考虑到风险可控性问题，提供此类典当的典当行不多。

        二、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。以在建工程已完工部分抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。以在建工程已完工部分抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。《担保法》还规定，“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”


        三、另外，以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。


        四、同时应当注意，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。


        五、企事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效，其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。

        六、房地产典当后土地上新增房屋的受偿问题：房地产典当合同签订后，土地上新增的房屋不属于典当财产，需要拍卖该典当的房地产时，可用依法将土地上新增的房屋与当物一同拍卖，但对拍卖新增房屋的所得，抵押权人无权优先受偿。
        1、房地产典当后，土地上新增的房屋不属当物：典当合同签订时，是以现实存在的房地产作为典当标的物进行典当的，典当合同签订后，新增的房屋，不是典当合同确定的典权客体对象，不能作为当物。
        2、典当房地产拍卖时，对新增房屋的处理：虽然房地产典当后，土地上新增的房屋不属于典当财产，但一旦典当房地产的土地上新增了房屋，其房屋和房屋占用范围的土地便不可分。当需要拍卖典当房地产时，新增的房屋虽不属于典当财产，但应同典当房地产一同拍卖，如果拍卖时将新增房屋从拍卖的抵押房地产中剥离出来，使新的房屋所有权与房屋所占用的土地使用权权利主体不一致，则这一新增的房屋权利就无法得到实现。所以法律规定，拍卖典当房地产时，可用将土地上新增的房屋与典当房地产一同拍卖。
        3、新增房屋的拍卖所得，典当行无权优先受偿：房地产典当合同签订并生效后，土地上新增的房屋，拍卖典当房地产时，虽可一同拍卖，但典当行无权优先受偿，其前提是新增的房屋不属典当财产，典当行只能对典当房地产的拍卖所得优先受偿，无权对新增房屋的价款优先受偿。当当户即为债务人时，典当行可以用新增房屋的拍卖价款进行清偿；当当户为第三人时，典当行无权对当户新增房屋的价款进行清偿。


        七、土地使用权的某一部分能否典当问题：从民法上来看，典权乃是价值权，因此当物必须具有独立的价值并可以转让，才能够不妨碍典权的实现。就土地使用权的某一部分来说，如果确定四至范围、具有交易价值并可以登记，当然可与整块土地分离而成为典当的标的。但是对耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权，因不能转让，不具有独立的交易价值，所有不能成为独立的典当标的。房产典当，汽车典当：http://www.cdsxdd.com/